Investir dans une SCPI peut être une bonne alternative si vous recherchez un placement rentable. La pierre-papier est en effet très répandue de nos jours. Les revenus sont réguliers et la rentabilité est meilleure par rapport aux épargnes classiques. Toutefois, toutes les SCPI ne se valent pas. Découvrez quelques conseils pour faire dénicher la meilleure scpi.
Investir dans une SCPI : comment ça marche ?
Une SCPI ou société civile de placement immobilier est votre interlocuteur privilégié si vous voulez investir dans l’immobilier. Cette option vous permet de diversifier votre patrimoine et de percevoir de revenus tous les trimestres, car le patrimoine regroupe des parcs immobiliers de bureaux, de commerces et même d’habitation. Le capital n’est pas garanti, donc il n’est pas à l’abri d’une baisse selon la fluctuation du marché. La durée de détention varie selon la SCPI, mais dans le cas d’une SCPI Pinel par exemple, vous devez vous engager à conserver vos titres pendant 9 ans au minimum.
On distingue deux types de SCPI actuellement : Les SCPI de rendement et les SCPI fiscales. Les SCPI de rendement investissent dans des biens immobiliers professionnels tels que des entrepôts, bureaux ou commerces. Elles assurent un rendement régulier issu des loyers perçus qui est distribué aux associés selon leur quote-part, mais plus élevé par rapport aux SCPI fiscales. Ces dernières par contre permettent aux associés de bénéficier des avantages des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, le dispositif Malraux, le Monument Historique ou le déficit foncier. Elles visent principalement les investisseurs qui souhaitent profiter d’un avantage fiscal plus ou moins important. Pour trouver les meilleures SCPI, rendez-vous sur portail-scpi.fr
Quelle est la fiscalité d’une SCPI ?
La SCPI n’est pas assujettie directement à l’impôt. En revanche, chaque associé est taxé sur les revenus qu’il perçoit. Lors de la souscription initiale, il n’y a pas de droit d’enregistrement, sauf si l’acquisition est réalisée sur le marché secondaire, avec un droit d’enregistrement de 5 % du prix de la part.
Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu, de la même manière qu’avec un investissement en direct dans l’immobilier auxquels sont déduites les dépenses engagées. L’associé a le choix entre :
un régime micro-foncier pour les revenus inférieurs à15 000 euros
ou un régime réel d’imposition pour les revenus supérieurs à 15 000 euros
Il faut également soustraire aux loyers perçus les prélèvements sociaux. Les revenus financiers (plus-values en cas de cession) sont également imposables en tenant en compte du barème progressif des impôts sur le revenu dans le cas où les intérêts imposables du foyer sont inférieurs à 2 000 euros/an. Il faut aussi noter que la valeur des parts est soumise à l’Impôt sur la Fortune Immobilière ou IFI.
Quelle est la meilleure option : une SCPI à capital variable ou fixe ?
Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, le plafond du capital est déterminé à l’avance. Ainsi, l’augmentation ne peut être envisagée que sous certaines conditions et les parts sont négociables seulement sur un marché secondaire. De même, les nouvelles souscriptions ne sont possibles que lors d’une augmentation du capital, généralement pendant quelques mois. Un investisseur qui souhaite acheter des parts devra se rendre sur le marché secondaire. Le plus grand inconvénient est que selon la loi de l’offre et de la demande, il y a un risque de décote ou de surévaluation. Si un associé vend au bon moment, il peut réaliser des plus-values et dans le cas contraire, il risque de subir une moins-value.
La SCPI à capital variable peut accueillir régulièrement de nouvelles souscriptions, du fait que le capital est illimité. De la sorte, elle est tenue d’investir régulièrement les fonds collectés, même en l’absence d’opportunités. La valeur des parts est déterminée par la SCPI et n’est pas soumise à la fluctuation du marché et les parts sont achetées et vendues directement auprès de la société de gestion. L’avantage, c’est qu’il est possible de vendre tout ou une partie des parts à tout moment. C’est meilleure scpi si vous recherchez plus de souplesse.
Quelle est la meilleure SCPI ?
Face à une offre pléthorique, le choix n’est pas si évident. Pour trouver les meilleures scpi 2020, il existe plusieurs paramètres à prendre en compte. SCPI de rendement ou SCPI fiscale, le choix dépend de vos objectifs. Puis vérifiez la réputation et la capitalisation. Une société possédant un portefeuille très diversifié peut amortir les chocs en cas de vacance locative. C’est un gage de sureté. Pour limiter les risques, il convient d’ailleurs de s’informer sur l’implantation géographique des immeubles, leur taille et leur âge.
Par ailleurs, ne vous fiez pas sur le rendement annuel. Les meilleures scpi 2019 ne seront pas forcément les plus intéressantes pour 2020. Analysez plutôt le rendement des dernières années pour évaluer la performance de la SCPI. Par exemple, jetez un œil sur le TRI sur dix ans. De même, le report à nouveau et la réserve sont des sommes non distribuées qui permettent de garantir le rendement même en cas de baisse de loyers et de vacances locatives. Item, informez-vous sur le taux de vacance qui ne doit pas dépasser les 10 %. Enfin, les frais peuvent varier d’une société à l’autre. Il convient de s’y intéresser, car les écarts peuvent être plus ou moins importants. En moyenne, les frais d’entrée se situent entre 8 à 10 % du montant de l’investissement.
