L’immobilier est connu comme étant un investissement à risque relativement faible avec un potentiel de rendement élevé. Parmi les nombreuses options d’investissement dans l’immobilier, l’acquisition d’anciens biens locatifs ou de seconde main attire de plus en plus les investisseurs. Cette stratégie ne bénéficie pas d’une réduction fiscale comme le dispositif Censi-Bouvard lors de l’acquisition du bien. Elle reste pourtant plus attractive pour les investisseurs cherchant à faire fructifier rapidement son patrimoine. Alors, quel est le principe d’investissement en LMNP ancien ou LMNP d’occasion ? Vous allez le savoir très vite.
LMNP ancien ou d’occasion : Qu’est-ce qu’il faut savoir ?
Ce type de location, comme son nom l’indique, met à la disposition du locataire le minimum de mobilier et d’appareils électroménagers nécessaire pour s’installer. La liste des meubles que doit contenir un locatif meublé est fournie par le décret N° 2015-981 du 31 juillet 2015. Cette activité de location doit s’inscrire comme non-professionnel au greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien.
Le statut lmnp est défini comme tel quand les revenus locatifs sont imposables dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour que l’activité reste dans le cadre non professionnel, le total de revenus locatifs annuels ne devrait pas dépasser les 23 000 € TTC ni représenter plus de 50 % du revenu total du ménage.
En tant qu’activité non professionnelle, ce type d’investissement peut choisir entre le régime fiscal micro-BIC et le régime réel. Le premier bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % appliqué sur le revenu global, tandis que le second a l’avantage de déduire toutes ses dépenses réelles encourues sur les recettes.
L’éligibilité de l’immeuble comme étant ancien ne dépend ni de sa localisation ni du plafond du loyer. Toutefois, pour être considérée comme d’occasion ou ancienne, la propriété doit avoir un bail commercial en cours. Elle doit également être administrée par des gestionnaires de locataires. Rendez-vous sur ce site si investir dans le LMNP ancien vous intéresse.
Quel avantage de choisir le LMNP d’une maison de seconde main ?
Bien que les réductions d’impôts pour le LMNP ne soient seulement réservées qu’au premier acquéreur, le LMNP d’occasion présente des avantages bien plus attractifs.
Ayant le statut de location meublée non professionnel, il peut alors bénéficier du droit d’abattement de 50 %, mais aussi de l’amortissement irrégulièrement différé. Selon le régime fiscal choisi, il est même possible de réduire les revenus imposables à un taux proche de zéro.
L’activité permet donc de dégager un revenu régulier, et non imposé grâce au jeu de l’amortissement. Il constitue également une valeur refuge pour votre placement.
En termes d’investissement, comparé au bien locatif neuf, l’achat d’un programme immobilier d’occasion peut s’avérer être moins cher. La différence de prix peut aller jusqu’à -30 %.
Le programme immobilier ancien est un investissement à rentabilité immédiate. Le produit est prêt à l’emploi, sans délai d’attente (minimum 18 mois pour les constructions neuves). De plus, contrairement au programme neuf, les anciens se situent généralement dans des zones plus stratégiques, à valeur marchande plus élevée.
En résumé, ce type d’investissement immobilier présente à la fois des avantages financiers, fiscaux et patrimoniaux.
Programme LMNP d’occasion sécurisé : que faut-il prendre en considération ?
En tant qu’investisseur, il est normal de considérer les différents aspects qui permettent de maximiser vos gains et en même temps sécuriser votre placement. Se lancer dans le lmnp ancien requiert une large évaluation du marché ; son potentiel à court, moyen et à long terme.
La situation géographique du bien est sans doute le premier critère à prendre en compte avant d’acquérir une propriété d’occasion. Ceci impacte à la fois la fourchette de la valeur du produit, mais également son attractivité. (centre-ville, proximité d’une zone commerciale et transport en commun, en périphérie des zones universitaires, etc.)
Il est également d’une importance capitale d’établir une stratégie d’investissement et un calcul de rentabilité. Ici, contrairement à un programme neuf, les frais supplémentaires peuvent parfois être plus élevés (réparations potentielles, frais du notaire, frais d’acquisition, etc.). Cela pourrait aller à l’encontre de votre objectif qui est surtout de fructifier à court et moyen terme.
Ce qu’il faut retenir, c’est que les avantages l’emportent sur les inconvénients en ce qui concerne le LMNP d’occasion ou ancien. Quoi qu’il en soit, l’accompagnement par un professionnel est toujours nécessaire pour faciliter les procédures administratives, juridiques et fiscales, ainsi que la gestion de votre investissement.
